El mercado de deuda inmobiliaria en España llegaba alrededor de 80.000 millones de euros en 2020, pero «esta cifra en 2021 y 2022 puede llegar a situarse hasta los 160.000 millones de euros, doblando la cantidad del año de la pandemia», pronostican desde LEM Loan eMarket
La pandemia ha causado una parálisis de la economía que ha obligado a varias empresas a suspender su actividad, cerrar definitivamente los locales y, en consecuencia, dejar en una situación de gran incertidumbre económica a miles de españoles. Debido a este panorama, desde LEM Loan eMarket, el primer marketplace de compraventa de deuda inmobiliaria en Europa, aseguran que los créditos no operativos, es decir, impagados, aumentarán un 50% a finales de 2021 debido al repunte de morosidad.
Miguel Arimont Lincoln, fundador y CEO del marketplace, señala que el mercado de deuda inmobiliaria en España llegaba alrededor de 80.000 millones de euros en 2020. “Esta cifra en 2021 y 2022 puede llegar a situarse hasta los 160.000 millones de euros, doblando la cantidad del año de la pandemia”, pronostica Miguel Arimont Lincoln. “Este efecto no será inmediato, ya que las ayudas y moratorias facilitadas por el Gobierno retrasarán, seguramente a finales 2021 y principios de 2022, este incremento de morosidad”, añade. De hecho, el último paquete de ayudas fue de 10.000 millones y 50.000 millones en total de ayudas directas para pymes.
En esta coyuntura, se prevé que la tasa de morosidad, que actualmente está en torno al 3,6% y 4%, aumente hasta el 6,6% y el 7,2% para diciembre, lo que devendrá en una ola de nuevos créditos no operativos. Sin embargo, el experto considera que “esta ola todavía no ha llegado”, por lo que tanto las entidades financieras como las empresas de cobro de deudas “tienen margen para prepararse”. Como resultado de esta situación, las expectativas de venta o de cesiones de créditos en el mercado de NPL o ‘Non Performing Loans’ para 2021 es de aproximadamente 10.000 millones de euros.
Cesiones de créditos
Un crédito no operativo o NPL (‘Non Performing Loan’) es un crédito cuyo pago no se está ejecutando. Con el aumento de la morosidad, los pagos de los créditos se vuelven menos operativos en general, afectando principalmente al balance de los bancos que, con la intención de liberar provisiones, están dispuestos a vender carteras de NPL o ceder créditos.
“Se trata de un remedio para los bancos y una gran oportunidad para los inversores”, considera Arimont Lincoln. El experto recalca que la situación de partida es la de una bajada importante de las cesiones de crédito por parte de los bancos como consecuencia de la crisis económica. En concreto, el número de operaciones se redujo en 2020 un 23%, una desaceleración que situó el mercado en 6,9 mil millones de euros, un mínimo histórico en cinco años. En concreto, durante el año pasado el volumen de cesiones de créditos llego a 466.265 euros, frente a los 610.343 euros sumados en 2019.
Por otro lado, el experto asegura que “hay razones para el optimismo” en cuanto a la recuperación económica, considerando que, tomando como referencia la anterior crisis del 2008 “que fue estructural”, el sistema está“mucho más preparado ahora”. En este sentido, destaca la previsión de subida del PIB del 5,6% por el optimismo provocado por el avance de las campañas de vacunación.
Un trasvase de contrato
Fernando Panadero Ramírez, abogado del despacho jurídico Fuentes Lojo Abogados, explica por su parte los tecnicismos legales de las cesiones de crédito. “La cesión de crédito es considerada como un contrato en el que cual participan el antiguo y el nuevo acreedor, los cuales, se les denomina cedente y cesionario”, apunta. El abogado puntualiza que, cuando el banco cede el crédito, la titularidad del nuevo contrato se transmite “primeramente al nuevo acreedor el cual, se subroga en la posición jurídica del primer contrayente, es decir, del cedente”.
Por lo tanto, una cesión de crédito es tan solo una transferencia de la titularidad de este. “Sin embargo”, señala el abogado, “también afecta directamente al deudor de la subrogación cedida”. El deudor, por lo tanto, no cambia en ningún momento, sigue teniendo el mismo contrato de cesión, pero con un nuevo acreedor.
El deudor no forma parte del negocio, pero la ley le protege, si es de buena fe, para que no salga perjudicado con la transacción. “Si el deudor cedido no tiene conocimiento de la transmisión de la deuda a un cesionario y paga íntegramente la deuda que se desea ceder, este quedaría libre de cualquier obligación en lo referente al crédito por lo que, nada ni nadie podría reclamar el nuevo acreedor”, expone el abogado.
Por otra parte, el adquirente del crédito también debe darle todas las garantías al deudor. “Está expuesto a todos los motivos de oposición que tenía el deudor con el mismo salvo aquellas que sean personales de este, como podría ser una eventual compensación de créditos”, añade Panadero Ramírez.
